这两天大概比较闲的缘故，一时起了发帖回帖的兴趣，作为一个普通的地产人，初步想就这一行业分各个小话题聊聊，也不必有十分强的逻辑关系，想起什么说什么吧。今天准备聊聊KFS和KFS的区别。

　在中国，不得不承认的是，人事实上是分三六九等的。同样，都是做地产的KFS，也是不一样的，各有各的活法，各有各的玩法。下面细说。

　同其他绝大多数行业一样，地产开发界的第一等级，都是或多或少有zf背景的。
　　在“成本贴”里我已说过，在大中城市，地价对房价的影响远大于建造费用的影响，实体建造费用如果是3000，省到头了能赚多少？500块算了不起了。记住这个数。
　　而地价不同，稍微到政府网站上看看就能知道，招拍挂的土地都是有底价的，底价是谁算的？ZF。也就是说ZF认为这个价这块地就可以卖了。记住，不光是招拍挂的土地有底价，不竞价出让而准备协议出让的地也是要做底价的。那么，这块地要是扔到拍卖市场上，让各个KFS竞价去抢，大多数都会经过一轮一轮的叫价，以高出底价不少的价格成交，北京10万平米，底价8亿的地叫到18亿的不是没有。
　　要是不走招拍挂呢？zf和某家KFS谈好了，以协议形式出让，你认为卖价会到18亿吗，如果我以10亿拿，省了8个亿，10万平米，摊到单方是8000！
　　累得吭哧吭哧省下的500和8000比，是一个什么概念？
　　所以说，真正第一层级的KFS，赚的根本不是盖房子的钱！
　　那么，具备什么条件的KFS，更有机会争取到这样的大蛋糕呢？估计是中国人，用脚趾头就能想得出来。。。
　　这就是为什么有些大型的、知名的房地产开发企业，平时好像闷声不响没啥大动静，也不像王石、潘11那样经常高调出现在公众面前，各地的楼王啊、超级明星楼盘啊基本难以跟他们沾得上边，但是人家房子不咋打广告也卖得好、卖得快，年中年底业绩一披露，利润率都高得惊人的原因。
　　出于可以理解的原因，恕我在这一条上不能一一举例、单独点评！

官商属于第一集团。第二集团，大家可能都比较熟了，平时见的听的也比较多，多为全国性的上市公司，比如万科、金地、富力、世贸、绿城、碧桂园、合生、龙湖、雅居乐等等。插一句，大家可以上网查查每年地产业的百亿元俱乐部名单哈，近几年每年大概10家左右，基本包括了第一集团和第二集团的KFS。
　　第二集团，玩法就有不同了。
　　像万科、金地、富力等，基本已经完成了在全国的布局，并且在当地站稳了脚跟，玩的是规模效应。但是他们很大一个问题是：土地大多都是从正规市场上通过招拍挂拿到的，再怎么做利润都有限，总体是走量。这类KFS对政策变化的敏感性是最高的，抗风险性是低的，市场化程度是最高的，所以牢骚也是最多的，牢骚多关注度就高，挨老百姓的骂替别人背黑锅也是最多的。呵呵！
　　另一种，是地域性的KFS。仔细看看，上面名单里有的公司还不如没上榜的好多公司那样全国遍地开花呢，他们大多局限于某个城市或某个比较集中的局部区域发展，在当地做得非常好，但是走出去就不是很成功，或者根本就没动过走出去的念头。为什么呢？——说了这么多，大家应该也都清楚了，原因就是——土地！如碧桂园，上网随便查查，就能知道别人3000才能拿到的土地，他800就能收进来，而且土地储备量也是比较惊人的。这类KFS，虽然赚得不少，但是往往因跟当地具体领导班子的依存度过高，而存在周期性的不稳定性。这是他们先天的缺陷。
　　还有一类，是新贵型的，跻身这个江湖地位不太久，能混到这个程度，各自都有自己的一点或多点拿手绝招，比如龙湖，号称是别墅专家，而且景观确实做得全国一流，溢价能力相当高。而且从架构上、管理上，KFS都或多或少的向万科等龙头企业在学习和靠拢。

　第三集团，也是体量（注意是体量而不是数量）最为庞大的一个集团，众多中型、中游KFS基本都在此列。具体的活法那就是百花齐放了，通过啥招生存的都有，像众多的中小企业一样，能够活下去，但受制于大势、背景、资源、实力等等各种因素，无法再进一步做大做强到再上升一个层次。这一块的从业人员，从数量上来说，是最多的，流动性也是比较大的。

　第四集团，我们称之为玩票的，说是房地产开发公司，基本就1个项目，项目完了公司也完了，赚1笔就走或者没赚着死掉，大致分2种：
　　1、因为各种关系或机会，偶然拿到一个项目，临时搭套班子，粗放型的把这项目做完了。如果你是买房人，我要提醒你碰到这样的楼盘一定要小心，开发商不会有太强的责任心，交房后，人和公司都不一定再找的着，而且这种KFS专业性是最差的，做出来的东西到底什么样自己都不一定说的清楚，最要命的是往往这种人建房子时什么东西都敢用，无知者无畏且缺乏判断力，他们做出来的房子建安成本单方能低到1000元我绝对相信。
　　2、主业不是搞房地产的有钱人或有钱集团，因为各种各样的原因（可能是政府要求，可能是筹资需要，可能是扩大影响力，当然也可能是“洗钱”了），玩一把票，赚不赚的不一定上心，做的倒不会太差，但新兵你也别指望能做多好。

2009年上半年中国房地产企业销售金额TOP20
　　
　　排名 企业名称 销售金额（亿元）
　　1 万科 269.41
　　2 保利地产(企业专区,旗下楼盘) 195.49
　　3 中国海外发展 189.78
　　4 绿城集团(企业专区,旗下楼盘) 164.81
　　5 富力地产(企业专区,旗下楼盘) 116.76
　　6 恒大地产(企业专区,旗下楼盘) 112.31
　　
　　7 世茂房地产 99.41
　　8 绿地集团(企业专区,旗下楼盘) 90.90
　　
　　9 华润置地(企业专区,旗下楼盘) 90.63
　　10 金地集团(企业专区,旗下楼盘) 79.28
　　
　　11 招商地产(企业专区,旗下楼盘) 74.02
　　12 合生创展 73.20
　　13 雅居乐集团 73.07
　　14 世纪金源集团(企业专区,旗下楼盘) 68.86
　　15 碧桂园(企业专区,旗下楼盘) 68.56
　　16 龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)(企业专区,旗下楼盘) 68.25
　　17 远洋地产(企业专区,旗下楼盘) 66.63
　　18 中信地产 65.65
　　19 仁恒置地 63.35
　　20 大华集团 57.74

要想判断房屋成本情况，首先得知道整个开发过程下来，成本由哪些项构成，仅把其中的一部分摘出来说事，没有意义。具体地产成本的构成，可以参见我昨天的第一个成本贴，这里不再细讲。

　　随便就你上面的数据说说，你那电梯房，地价800，建安1500，前期税费加起来3000，我不知道有没有包括配套费用、基础设施费用、景观费用、银行贷款利息、营业税等等。

　　即使都包括了，还有一个重要概念不知道是不是所有人都知道：实际建筑面积，和可售面积完全是不同的两个概念！地下车库、人防、会所、幼儿园、垃圾站、锅炉房等等等等，都是要拿钱盖的，但它们都不属于可售面积，是卖不了钱的。用数据说就是：我盖了8万平米的住宅，1万平米的地库，1万平米的各种配套，一共10万平米，平均每平米造价按3000，总价就是3个亿。但可售面积是8万，摊到销面的单方就成了3750。

唉，中国要是没有贪官该多好啊

唉!啥时候都买的没有卖的精啊,这都是几千年的定律了.