近期房价是节节飙升，老百姓是叫苦连天，国家虽然用房地产保住经济增长，可这房价毕竟是关乎国计民生，必须遏制，这不，最近好多消息是针对房价调整的。
首先先是：住建部:遏制房价过快上涨

然后就是：温家 宝总理表示：打击哄抬房价和囤地行为。

这些还算是轻的，看看最重的下手，那就可数 房产物业税了。

仔细看看下面的新闻：


最新消息：1月4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。专家指出,这一信息表明,物业税开征步伐将大大加快了。

所谓物业税的模拟“空转”,是指虽然没有实际征税,但一切步骤与真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和税收统计。

从2003年5月开始,财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征,哪怕是试点开征,都将释放一个信号,那就是国家要通过税收调节房价,打击房地产市场的投机行为。”刘桓指出。



征收物业税，这才是调控房价最狠的一招，这招到底2010年能否执行呢，房价能否下调呢？？？我们今天来讨论下~~

[ 本帖最后由 benk 于 2010-1-7 17:40 编辑 ]

第一：了解什么是房产物业税

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

什么是物业税？
　目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。


　　各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。


　　物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。


征收物业税的前提条件：
　征收物业税是否能终结房地产大战，取决于征收的以下三个前提条件是否具备：第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。


　　首先，简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。


　　但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵牾。


　　其次，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1％还是征收3％，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。


　　最重要的是，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。


　　物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

物业税的概念

　我国提出“物业税”概念后，迅速在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论，也引发了人们的种种猜测。时至今日，关于“物业税”的最终定论仍是个“谜”。理论界，引经据典，众说纷纭；老百姓，既为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰，也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失；地方政府，则出于物业税对房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测而退避三舍。究其原因，主要是对物业税的种种误解所致。


　　一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。目前，在我国内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的，因此，物业税并非新鲜事物。


　　目前，我国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税，共12个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，我国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。


　　从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，但在我国内地若采用物业税的概念，笔者认为有不妥之处：一是在香港税制中，物业税征收范围较窄；而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于我国内地的房产(城市房地产)税和城镇土地使用税，一国内使用名称相同、内容不同的两个物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是近十多年来，我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。

物业税在国外怎么征收：

　物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式也大不相同。


　　在加拿大，政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。


　　在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。


　　在荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。


　　在美国，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间。


　　在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

第二：开征物业税对不同人群影响

一旦开征物业税，它的税收对象将锁定在对土地、房产等不动产的持有者身上，无论是自住房、商用房、开发房，都会因此受到波及，同样，从养儿防老到养房防老，再到为物业税而困惑，凡是与房沾边的人也受到这样那样的影响……


　　■ 贪官、衙内、高收入人群： 购房欲望减少


　　抑制他们的购房欲望，使他们为洗钱而购房的成本和风险加大，从而大幅降低房价。因为绝大部分高、中档（价）房产由他们购买，他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产，如果征收物业税，那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的物业税，并且还将暴露他们购房的资金来源，所以这是降低房价的最有效最根本的方法和手段，老百姓的比较有限面积的自住房是交不了几元物业税的。


　　■炒房者：或遭重创


　　专家认为，开征物业税后，对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。因为目前炒房者和房地产商空置房很多，加上税收，他们要急于出让或出售一部分房屋，这样将会导致短期内房价出现大幅下跌，会迫使一部分人放弃恶意炒房，使房价逐步回归理性。同时，开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约，加速商品住宅的供给和释放速度，实现房地产市场自身的供需平衡。


　　■多房者：负担增重


　　市民刘先生共有三套住房，两套出租，一套自住。而当得知将要开征物业税的消息后，他说自己第一次觉得房产多当房东不一定是好事。物业税主要是针对土地、房产等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。为此他担心，物业税开征后他要面临缴纳三套住房的税，这样，自己收入与支出的比例将增大，负担也随之加重。


　　■按揭者：双重压力


　　每月支付按揭贷款的李女士也对物业税的征收有些顾虑了。李女士于2008年购买了一套80平方米的住房，按揭15年，每月还款千余元。她最关心的是，物业税开征后，按揭房的征收标准和方式怎样规定？是根据按揭年限还是贷款额度，是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价？


　　■出租者：调高房租


　　从我国香港的经验来看，物业税基本上相当于一个月或半个月的房租，如果将房产出租，那么物业税的负担并不算大。如果空置的话，物业税对买房人肯定会构成一定的负担。而对租房人来说，物业税的征收可能会让房东调高租金。有分析认为，房东会根据当年物业税税率情况，转嫁部分到租客身上，调整租金的上涨幅度。


　　■购房自住者：首套或免征


　　普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性小了很多，也让楼价更加合理，更能满足多数购房者的需求。此外，对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物业，否则并不会付出更多的成本。


　　■急需购房者：恐难享优惠


　　物业税征收虽然有助于挤出房价泡沫，导致房价下降，但对于有急切购房需求的人来说，首先要明白，物业税短期内是无法推出的，而且何时推出也难以确定，因此，把购房希望全部寄托在物业税上并不现实，要根据实际情况和需求来决定是否出手。

第三：开征房产“物业税”——咱们分析一下政府思路

据内部人士说，开征物业税，这也是内外形势所迫：
　　
　　1.目前实际情况是：全国存续房屋数量已经远大于实际家庭数量，土地卖的也差不多了，价格也太高，私企不肯接盘，目前只能让央企顶着，但不能一直顶下去啊。
　　
　　2.各级政府行政支出太大，机构也很臃肿，裁人涉及利益太广，不行，只能想办法养着，财政后续无源啊。
　　
　　3.2010年出口形势更加严峻，不仅收不到钱，没准还要出钱补贴，钱哪里来啊？
　　
　　4.利益集团和某些主管部门反对物业税，但大领导态度很强硬，没办法，财政和民怨都要考量，否则难以为继，要以大局为重啊。
　　
　　5.本来想用“农村土地流转”来缓解压力，但这是个长期工程，风险也太大，时间拖得太长，远水解不了近渴，只能慢慢来。物业税，这还是立竿见影的。
　　
　　
　　从以上高层思路来看，物业税很快会推出，先松后紧，既解决财政问题，又顺应民意（当然不是炒房者的民意），何乐而不为呢！
　　
　　今年下文，明年执行！自住房每年征房屋交易额的0.5%，二套房1.0%，三套房以上2.0%!

大概算笔账：北京常住人口1500万，折合500万个家庭，平均每户每年征物业税1万元，则每年收入500亿！看好，是每年500亿！
　　
　　2007年（卖地最凶的时候），北京市地方财政收入完成1492.6亿元（这其中包括土地出让金，但这可是一次性涵盖了70年啊）！



　以上征缴比率只是综合、大致演算，
　　
　　实际征缴时，肯定要按交易价格、婚姻情况、折旧、面积、套数综合定义的！
　　
　　具体实施细则，等着看文件吧。
　　
　　
　　总之，自住房负担不重；炒房的恐怕很难受！房价长期下行！

第四：房产物业税可能继续难产

继续分析........拿个板凳继续听。。。

近期房产税的报道频见报端，房产税会很快出台吗？个人以为，不现实。
　　
　　目前中国经济基础并不稳固，地方财政对土地财政的依赖度非常高，房地产真正降到冰点，受损最大的是各级政府，受伤的是中国经济，受困的是可能因经济滑坡而造成的大量失业人群。开发商可以转行，有多套房的可以选择集体抗税，而地方政府不能选择关张。
　　
　　当前大张旗鼓地宣传物业税，其实是对蠢蠢欲动的、准备豪赌人民币升值的大量热钱的恫吓和警示。关注时事的人都清楚，目前中美之间的政治经济角力剑拔驽张。对台军售、贸易摩擦、会见达赖等等闹得不亦乐乎，其实质就一句话“只有永恒的利益，没有永恒的朋友”，美国人是在向中国施压，逼人民币升值。

　　
　　人民币升值会导致大量热钱涌入，真正的市场经济就是这样，资本逐利。大量热钱涌入，有可能进一步推高房价和物价。目前的全国大雪已经推动了部分地区的物价上涨。高层出于对物价和房价的忧心，目前高调宣传房产税事出有因。
　　
　　
　　房产税是那么好收的吗？
　　
　　这是个大问题。先得搞清楚什么是房产税。
　　
　　世界各国对房地产的课税主要有三种情况：一是在房地产的销售环节征税，以流转额为计税依据；二是对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；三是对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。我国现行的房地产税的征收方式为一、三模式，而被炒得沸沸扬扬的物业税则为第二种情况。
　　
　　我国改变现行房地产征税模式，其实质是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
　　
　　换句话说，开征物业税，就不再收土地出让金等各类其他房产税了。再深说一步，已缴过各类房产税的如果再征物业税就是重复征税。
　　
　　问题的关键在于，中国人现在所持有的私有房产，都是交纳过各类税费的。重复收税，谁愿意。目前群众手中的老房要等已交纳过土地出让金的70年过了以后才可以再征物业税。当前如果硬要开征，以防热钱，也得老房老办法，新房新办法。
　　
　　否则，征税的法理基础缺失，必然导致群众的对立和对抗。大家都不去纳这个税，法不责众，你政府又能奈何？开征物业税，说来容易做来难！
　　
　　许多人把物业税与降房价扯上了必然的关系。其实这种想法有些想当然。
　　
　　目前的中国人所购的房屋，都是已经包含了许多税种的。房地产开发经营所涉及的12个税种分别是营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、车船使用税、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税。涉及土地环节的有契税、耕地占用税、印花税、土地出让金、土地使用费、土地增值税。涉及建设环节的有营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等。房地产使用环节中，则涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房地产税。
　　
　　按说，这么高的税费的负担，应该让中国人对房地产望而却步了，房价应该直线下降了。但真实的情况是，税费越重，房价上涨越快。开征物业税，只会增加普通老百姓的负担。有房的要交税，没房的在租房过程中要付出更高的代价，人家房主要交税啊，不转嫁到你身上怎么办？
　　
　　中国的房价过高，主要问题是房产供给的结构性失衡。目前中国的房价确实偏高，必须调控。但是开征物业税，并不能控制房价，只是政府又一敛财的渠道而已。物业税是全民税，除了住廉租房的，谁也逃不了。房主是征税对象，租住者是压力转嫁对象。个人以为，调控房市的指导原则必须是“市场的归市场，保障的归保障”。令行禁止地要求地方政府加大廉租房的建设，并加大考核和惩罚力度，迅速增加保障性住房的供给，提高保障房占整个房产市场的供应份额，才是当务之急。这样既有利于解决社会底层群众的迫切需求，又可以改善供应结构，减少炒作空间，稳定房价。
　　
　　为什么廉租房在中国总是得不到掌声，这话还得分两头说。
　　
　　先说各级政府。
　　
　　中央政府是一直要求地方加大廉租房供给的，为什么地方政府却动作迟缓、落实不力呢？道理很简单——这是个只有当期投入却没有当期产出的事，花大钱投入，在自己任期内只回收很少的租金，平平庸庸的住房，也没什么形象，更谈不上政绩，那些唯政绩是图的地方官员谁愿意做这样的傻事？再说了，建太多的廉租房，肯定会冲击本地的出租房市场，进而影响房地产市场，影响土地财政。
　　
　　再说民意。
　　
　　网民为什么对廉租房建也没有太多呼声，而一味喊打压房价呢？这里涉及舆论话语权的问题。真正没房住、无法承受市场价房租的人根本没有舆论话语权。没有人愿意代言那些真正最底层的、最窘迫的、最无奈的人们，每个人都在关注自己的切身利益。
　　
　　目前有话语权的，而且看重网络话语权的，甚至是绑架了网络舆论的是些什么人呢？最底层的人们每一分钱都会用在油盐酱醋的最基本生计消费上，哪还会有闲钱给自己买电脑上网？哪还有时间和心思去泡网吧？谁可以整天泡在网上消遣人生发泄不满？无疑，是那些租得起房（或已住上了并不理想的私房）、上得起网，吃得起饭，穿得起衣，却买不起房（大房）的人（这里只说主流，不排除有极少数特例）。
　　
　　“民意”亦有真伪，世人当清醒审视之。关注最底层的生存状况，是当代人最基本的良知。请闭上物业税的虎狼之口，睁开悲天悯人的关爱之眼，共同关注那些生活在最底层的、痛苦而无助的人群，促进各级政府多建快建廉租房。

总之，不认为房产物业税能在2010年出台！房价继续的涨。。

聪明的【银率】网友，你对物业税怎么看，以及你认为房价2010年是否会下跌呢？

我也进来了解下。。

物业税需要征信体系完善，没那么容易的

一征税我就卖房子。

没戏降.